ДЕПУТАТАМ ХМІЛЬНИКА ВИСТАЧИЛО РОЗУМУ НЕ ЗАТВЕРДЖУВАТИ ЯВНО НЕОБ’ЄКТИВНИЙ ЗВІТ ПРО ЕКСПЕРТНУ ГРОШОВУ ОЦІНКУ ПРИМІЩЕННЯ КІНОТЕАТРУ «ДРУЖБА»

Депутати Хмільницької міської ради не затвердили звіт про оцінку приміщення кінотеатру «Дружба», який мають намір продати через аукціон. На нашу думку цей звіт досить необ’єктивний. Після ознайомлення із його змістом складається враження, що оцінювач явно намагався штучно занизити вартість об’єкту. Якби звіт затвердили, то об’єкт могли б продати по дуже заниженій ціні, а міський бюджет не дорахувався б значної суми коштів, яка вимірюється сотнями тисяч, а то й кількома мільйонами гривень.

Ми вже повідомляли про певні зауваження до звіту, зокрема, що стосувалося опису місцезнаходження об’єкту. Але до самого звіту запитань було дуже багато, тому пропонуємо їх до вашої уваги… А читачі хай самі зроблять висновок щодо об’єктивності такого звіту…

Отже:

1. Чому оцінку було доручено саме Товарній біржі АПК центральних областей України (м. Черкаси) (далі- “ТБ АПК”), а не суб’єктам оціночної діяльності м. Хмільника чи хоча б Вінницької області? Оскільки конкурс на здійснення оцінки кінотеатру не проводився, звідки оцінювачу ТБ АПК стало відомо про те, що Хмільницькому міськвиконкому знадобилося оцінити “Дружбу” для викупу? Пояснення лише одне- потенційний покупець сам знайшов “зручного” для себе оцінювача з метою отримати “прийнятну” стартову ціну будівлі. Існує доволі висока ймовірність того, що без особистої зацікавленості перших осіб міста цей процес не обійшовся. Чим саме потенційний покупець кінотеатру зумів зацікавити міських очільників і експерта-оцінювача, нехай розбираються правоохоронні органи. Вони на те й існують.

2. Чому експерт-оцінювач в своєму звіті вперто іменує об’єкт “колишнім кінотеатром”, адже зміна функціонального призначення будівлі внаслідок її реконструкції ніколи не відбувалася, а в усіх правовстановлювальних та інвентаризаційних документах об’єкт іменується не інакше, як “будівля кінотеатру”? “Дружба” проектувалася, будувалася, вводилася в експлуатацію і кілька десятилітть використовувалася саме, як кінотеатр. Та обставина, що в ній зараз не демонструються кінофільми, не є достатньою для того, щоб вважати кінотеатр “колишнім”. “Колишнім кінотеатром” можна називати лише будівлю іншого функціонального призначення, створену внаслідок реконструкції будівлі кінотеатру або залишки (руїни) цієї будівлі, утворені внаслідок якогось стихійного чи техногенного лиха. Цей “фокус” (навмисна фальсифікація дійсного функціонального призначення об’єкту оцінки), на нашу думку, використовувався експертом для того, щоб при застосуванні порівняльного (єдиного застосованого ним) методу оцінки, взяти “зі стелі” як найефективніший спосіб подальшої експлуатації відчужуваної будівлі т. зв. “вільне призначення”, а потім відібрати зручні (найдешевші) для себе аналоги з однією метою- штучного заниження ціни об’єкту.

3. Чому експерт нічого не знає про місце розташування об’єкту? А якщо знає, то яка причина внесення ним до звіту завідомо неправдивої інформації про об’єкт оцінки? Таке запитання виникає після того, як прочитати опис об’єкта оцінки (стор.2). Там, зокрема, есперт, котрий за власним свідченням начебто “особисто відвідав об’єкт оцінки” (стор.4) впевнено заявляє про те, що “поруч з будівлею ВІДСУТНІ”:

а) заклади охорони здоров’я (а як же районна поліклініка, котра знаходиться в зоні пішоходної доступності?);

б) розважальні заклади (а як же ресторан “Маестро”, дитячий ігровий майданчик “Рошен” та купа підприємців з батутами та дитячими машинками?);

в) ринки (а як же ринки Болбата та Кубряка через дорогу?);

г) автостоянки (а як же автостоянка навпроти кінотеатру?);

д) та ін. (тобто- дике поле навкруги. Будівлі міськрайонного суду, податкової інспекції, державної казначейської служби, управління юстиції, прокуратури, міської та районної рад, райдержадміністрації та ін. еспертом навіть не згадуються…)

4. Чому в переліку використаної літератури та документів (стор.3) наведено цілий ряд документів, які експертом не використовувалися, а деякі й не могли використовуватися? Зокрема:

а) Щотижневик “От и До” (жодної згадки про інформацію з цього видання звіт не містить);

б) Лист-звернення до уповноваженого органу про дозвіл з надання в оренду приміщення (якого приміщення, хто і коли звертався, яким чином інформація з цього листа вплинула на визначення вартості об’єкту?);

в) стаття 7 ЗУ “Про плату за землю” (ЗУ “Про плату за землю” втратив чинність ще з 01 січня 2011 року. Відколи це експерти почали використовувати нечинні закони?)

5. Чому експерт в порушення всіх, начебто “використаних ним”, нормативних актів, котрі регламентують оціночну діяльність в Україні, визначає ринкову вартість об’єкту лише за допомогою ОДНОГО методу (порівняльного)? Об’єктивною та обґрунтованою ринкову вартість об’єкту можна вважати лише за умови, коли вона визначена максимально можливою кількістю методів. Коли оцінювач працює професійно та об’єктивно, вартість об’єкту визначена різними методами буде мати мінімальну різницю. Коли ж оцінювачу начхати на професіоналізм та об’єктивність, а метою його роботи є лише штучне заниження ціни об’єкту, він визначатиме вартість тільки одним методом, щоб не було з чим порівнювати отриманого результату, оскільки використання поряд з порівняльним ще й дохідного та витратного методів відразу ж показало б неправдоподібність, штучно визначеної недобросовісним оцінювачем, ціни будівлі.

6. На підставі чого експерт дійшов висновку про “незадовільний стан” будівлі кінотеатру? Висновок про “незадовільний стан” будівлі є, а підстави для такого висновку відсутні. Будівельно-технічної експертизи стану будівельних конструкцій будівлі кінотеатру ніхто не проводив. Наш експерт є оцінювачем, а не експертом, який має ліцензію на здійснення інженерно-будівельних експертиз. Та й освіти інженера-будівельника він теж не має. Отже, його суб’єктивні дилетантські висновки про стан конструктивних елементів будівлі кінотеатру варті стільки ж, скільки аналогічні висновки будь-якої іншої людини з вулиці. Однак, “незадовільний стан” будівлі дозволяє оцінювачеві суттєво знизити вартість об’єкту оцінки. То чому ж цим не скористатися для досягнення завідомо “нечистої” мети оцінки та найповнішого задоволення таких же потреб її замовника?

7. Чому експерт взяв за аналоги для визначення вартості об’єкту, такі будівлі, які ні за яких умов не можуть бути аналогами кінотеатру “Дружба” та ще й зфальшував їх вартість (звичайно ж- в бік зменшення)?

а) Аналог №1: http://dom.ria.ua/ru/realty-6257945.html .

Для будь якої тверезо мислячої людини зрозуміло, що виробничий комплекс, який складається із семи будівель різноманітного функціонального призначення (від складів та гаражів до сауни з басейном), серед яких немає жодного кінотеатру чи іншої подібної будівлі, до того ж розташований на глухій околиці міста Вінниці, не має нічого спільного з кінотеатром, розташованим в найпрестижнішому і комерційно найпривабливішому районі міста Хмільника. Нічим іншим, як мізерною СЕРЕДНЬОЮ ціною квадратного метра цих будівель (48 $/м2) пояснити вибір експерта неможливо.

б) Аналог №2: http://dom.ria.ua/ru/realty-7172857.html .

Теж саме- складська будівля в частині якої хтось обладнав сауну з басейном, розташована на глухій околиці м. Вінниці (вул. Цимлянська). Зрозуміло, що нічого спільного з кінотеатром “Дружба” в центрі Хмільника цей аналог також не має. Однак, він також має “зручну” для оцінювача вартість: 159 $/м2

в) Аналог №3: http://dom.ria.ua/ru/realty-5280094.html .

Знову та ж сама історія. Руїна тепер вже на околиці м. Калинівка Вінницької області. Але ж ціна 140 $/м2 знову є достатнім приводом для експерта, щоб використати цей об’єкт в якості аналогу для оцінки кінотеатру “Дружба”.

г) Аналог №4: http://dom.ria.ua/ru/realty-7053755.html .

Знову околиця м. Вінниці (вул. Чехова) тільки на цей раз вже маємо справу з комплексом, який складається аж з двадцяти (!!!) будівель різноманітного призначення! Що тут спільного з хмільницьким кінотеатром? Та нічого. Можна було б цей вибір експерта пояснити привабливою для нього ціною, заначеною в звіті (267 $/м2) коли б не одна цікава деталь… Виявляється, що в даному випадку експерт опустився до банального підроблення свого документу, істотно занизивши цю ціну порівняно з тією, яка міститься за, наведеним в звіті посиланням: 400 $/м2.

8. Чому вартість об’єкту було визначено без врахування параметрів земельної ділянки на якій його розташовано? Будівля кінотеатру “Дружба” є об’єктом нерухомого майна. Ми сподіваємося, що ніхто з цим сперечатися не буде? Об’єкти нерухомості відрізняються від усіх інших будівель та споруд однією унікальною (притаманною лише їм) особливістю: нерухомі об’єкти нерозривно пов’язанні із землею. Саме тому вони й називаються нерухомими. Земельна ділянка, на якій розташовано ту чи іншу будівлю є визначальним чинником в ціноутворенні цієї будівлі. Наприклад, капітальна собача будка може дорівнювати по вартості Межигірському палацу, якщо та будка стоятиме на Хрещатику і матиме під собою земельну ділянку площею з гектар, а Межигірський палац стоятиме на околиці якогось депресивного шахтарського селища Донбасу. Особа, яка хоче придбати той чи інший об’єкт нерухомості, насамперед бажає отримати право на місце (визначене конкретними межами та площею), яке той об’єкт займає. Відповідно до положень ст. 120 Земельного Кодексу України та ст. 377 Цивільного Кодексу України: до набувача, який придбав об’єкт нерухомого майна, переходить право користування земельною ділянкою, на якій він розташований, у тому ж обсязі і на тих же умовах, на яких ним користувався попередній землекористувач. Більше того, відповідно до ч.2 ст. 377 ЦК України: “Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків).”. Це означає, що земельна ділянка під кінотеатр перед укладенням договору купівлі-продажу все одно буде виділятися (якщо вона досі не виділялася), оскільки без зазначення її розміру та кадастрвого номеру договір купівлі-продажу укладено не буде. Визначення вартості будівлі кінотеатру без врахування безальтернативного права на зайняття земельної ділянки, відведеної під нього, яке отримає покупець, дає змогу зменшити оціночну вартість об’єкту в кілька разів порівняно з його справедливою ринковою вартістю. Отже, оцінювання об’єкту, який продаватиметься разом з правом на земельну ділянку (яке в даному випадку, безсумнівно, значно перевищуватиме вартість відчужуваної будівлі), без врахування вартості цього права, є СВІДОМИМ актом, направленим на спричинення матеріальної шкоди громаді міста від неотримання міським бюджетом значної суми коштів, яка може вимірюватися двома-трьома мільйонами гривень. Таким чином, необачне затвердження сесією Хмільницької міської ради звіту про оцінку кінотеатру “Дружба” (на яке хтось дуже сильно розраховував) могло завдати істотної матеріальної шкоди міській громаді Хмільника. Приємно констатувати, що більшість наших депутатів в даному випадку керувалися інтересами громади і не допустили затвердження цієї явно “липової” оцінки.

Сам звіт, який мали затвердити, можна знайти тут

Звіт Дружба