ЩО ПЕРШОЧЕРГОВО ПОТРІБНО ЗРОБИТИ, ЩОБ СТВОРИТИ УМОВИ ДЛЯ РОЗВИТКУ ОСББ В ХМІЛЬНИКУ?

Зважаючи на суспільний резонанс теми управління багатоквартирними будинками в місті Хмільнику, а також керуючись бажанням поінформувати максимальну кількість громадян про теперішні перспективи розвитку ОСББ в місті, я вирішив викласти позицію експертів нашої організації щодо першочергових кроків, які необхідно зробити міській владі, щоб забезпечити розвиток ОСББ.

Для початку хочу зазначити, що ОСББ, як і інші подібні громадські формування, змушені здійснювати свою діяльність в режимі постійного дефіциту коштів. Грошей завжди не вистачає: то на ремонт даху, то на заміну каналізаційних труб, то на утеплення будинку тощо. І зрозуміло, що в таких умовах просто необхідно використовувати всі законні можливості залучення коштів на діяльність ОСББ. Лише за умови максимального залучення коштів з максимально можливих джерел можна забезпечити фінансову стабільність об’єднання співвласників. В іншому випадку ОСББ завжди буде змушене «клянчити» гроші в міської влади та «спонсорів», для того, хоч щоб якось зводити кінці з кінцями. Це не на стільки критично, коли будинок новий, але коли будинки було здано в експлуатацію 30 а то й 40 років тому, то це питання з року в рік набуватиме все більшої гостроти.

Для початку пропоную визначити, які ж то джерела, з яких ОСББ може отримувати кошти, щоб потім пропоную спробувати окреслити можливий план дій міської влади для того, щоб максимально спростити для ОСББ використання того чи іншого джерела. В принципі саме такий зміст ми вкладаємо в словосполучення «сприяння розвитку ОСББ».

Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (ст.. 21) визначає, що кошти об’єднання складаються з:

• залишків коштів на утримання і ремонт багатоквартирного будинку на рахунках особи, що здійснювала управління таким будинком до створення об’єднання;


• внесків і платежів співвласників;


• коштів, отриманих об’єднанням у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку;


• коштів, отриманих об’єднанням як відшкодування за надані окремим категоріям громадян пільги на оплату житлово-комунальних послуг та призначені житлові субсидії;


• коштів та майна, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності об’єднання;


• добровільних майнових, у тому числі грошових, внесків фізичних та юридичних осіб;


• коштів, залучених на умовах кредиту або позики;


• коштів державного та/або місцевого бюджетів, отриманих на підставі спільного фінансування для утримання, реконструкції, реставрації, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення багатоквартирного будинку;


• пасивних доходів;


• доходів від діяльності заснованих об’єднанням юридичних осіб, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання;


• коштів, отриманих з інших джерел, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання.

А тепер спробуємо проаналізувати, чи зможе новостворене в Хмільнику ОСББ використати всі ці потенційні можливості залучення коштів на свою діяльність, щоб забезпечити власну фінансову стабільність.

Отже, п. 1, це залишки коштів на утримання і ремонт багатоквартирного будинку на рахунках особи, що здійснювала управління таким будинком до створення об’єднання.

Начебто все зрозуміло: мешканці сплачували кошти на утримання будинку ЖЕКу і, якщо ті кошти не повністю використані, ЖЕК має їх передати ОСББ. А що має відбутися з боргами? Їх також передадуть? І чи не буде різного бачення щодо цього питання в керівництва ЖЕКу та ОСББ? Це питання потрібно узгодити ще до створення ОСББ, причому з визначеною позицією мають погодитися і керівництво ЖЕКу, і представники міської влади. Щоб не було потім неприємних сюрпризів.

Також хочу зазначити, що залишки коштів – це не єдине, що має передати ЖЕК новоствореному ОСББ.

Закон визначає, що колишній балансоутримувач будинку, тобто ЖЕК, у тримісячний строк з дня державної реєстрації ОСББ забезпечує передачу йому примірника технічної документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж.

Але я точно знаю, що наш ЖЕК не має такої документації на всі будинки. Для прикладу, об’єднанню співвласників , керівником якого є пан Валерій Чернілєвський, попри те, що його ОСББ було створене ще кілька років тому, документації не передали до цих пір. Що ж робити, якщо й на інші будинки, які увійдуть до складу новоствореного ОСББ, документації не буде?

Закон визначає, що у разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач, тобто ЖЕК, протягом півроку з дня державної реєстрації ОСББ відновлює її за власний рахунок. А тепер питання: чи на всі багатоквартирні будинки Хмільника є вся необхідна документація? Що саме і скільки потрібно буде відновити? Скільки на це потрібно коштів? І саме головне: чи є в нашого КП «Хмільницька ЖЕК» кошти, щоб відновити всю необхідну документацію? Я переконаний, що всього цього ніхто не рахував…

Йдемо далі. Наступне джерело доходів, це внески і платежі співвласників. З цим, начебто, все зрозуміло: мешканці платять кошти, за які ОСББ сплачує за послуги. Але й тут є питання. Не всі мешканці сумлінно сплачують квартплату. І ця ситуація не зміниться й після створення ОСББ. Тобто будуть боржники і потрібно буде щось з ними робити. Один з варіантів – судова тяганина. Інший – запровадження «відпрацювання» боржником своїх боргів за квартплату. Але, знову ж таки, чи є розроблений чіткий механізм, який дозволить «переводити» грошову заборгованість в об’єм необхідних робіт, щоб цю заборгованість погасити? Іншими словами скільки коштуватиме ремонт однієї лавки під під’їздом і скільки їх потрібно відремонтувати, щоб погасити борг? І чи зможе хтось навчити керівника новоствореного ОСББ використовувати цей механізм?

Наступне джерело – це кошти, отримані об’єднанням у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку. Знову ж таки – начебто все зрозуміло, але на практиці виникає багато питань. Наприклад, можливість передавати об’єднанням в оренду вбудованих приміщень. Депутати минулої каденції затвердили, на мою думку, дуже знакове рішення, яке, в подальшому, вплине на діяльність ОСББ: був прийнятий своєрідний мораторій на відчуження комунального майна, в тому числі й вбудованих приміщень в багатоквартирних будинках. Навіщо це було зроблено і яка користь від того майбутнім ОСББ? Все дуже просто: якщо зараз продати всі вбудовані приміщення під магазини чи кафе/ресторани, то зиску для ОСББ буде набагато менше, ніж якби вони передавали ці приміщення в оренду підприємцям, отримуючи за це непогану орендну плату. Тому ні в якому разі не можна скасовувати той «мораторій» і продавати вбудовані приміщення в багатоквартирних будинках. Мешканці через кілька років будуть дуже вдячні за таке.

Також хочу додати, що ОСББ можуть (і повинні!) мати зиск і з власної прибудинкової території. Але за умови, якщо отримають прибудинкову ділянку у власність. І знову купа питань: а чи визначені чіткі межі прибудинкових територій? Чи є технічна документація на ці земельні ділянки? Повірте, що майже всюди цього немає. І це також потрібно поновити чи виготовити. До того ж в нас в місті відсутній механізм передачі земельних ділянок ОСББ у власність. Відсутня нормативно-правова база. Але я точно знаю, що в місті Вознесенськ є практичні напрацювання щодо цього питання, які можна було б використати. Взяти за основу затверджене Вознесенською міською радою Положення, проаналізувати його, адаптувати до умов Хмільника і затвердити міською радою. Таким чином можна було б створити умови, щоб ОСББ використовували ще й цю можливість для наповнення власного бюджету.

Наступна можливість – це кошти, отриманих об’єднанням як відшкодування за надані окремим категоріям громадян пільги на оплату житлово-комунальних послуг та призначені житлові субсидії, а також кошти та майно, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності об’єднання. З цими пунктами все більш-менш зрозуміло.

Також немає додаткових питань щодо використання такого джерела надходжень, як добровільні майнові, у тому числі грошові, внески фізичних та юридичних осіб. Хоча, напевно, ключове питання – а де ж набрати таку кількість фізичних та юридичних осіб, готових зробити пожертву чи внесок на діяльність ОСББ? J.

Далі – досить цікава можливість, а саме - кошти, залучені на умовах кредиту або позики. Я не говоритиму тут про можливості, які надає держава, зокрема, що стосується, наприклад, утеплення будинків. Це досить гарний механізм підтримки діяльності ОСББ. Але це не єдиний подібний механізм. В Україні є практика створення так званих «револьверних фондів», які дозволяють отримувати ОСББ позики. Джерелом наповнення таких фондів може бути міський бюджет, внески ОСББ та донорських організацій. І багатьох містах, завдяки револьверному фонду, вирішується багато проблемних питань, що виникають в діяльності ОСББ. А в нас це питання навіть ніхто не досліджував, я вже не кажу про розробку та затвердження окремого Положення.

Наступне джерело доходу – це кошти державного або місцевого бюджетів, отриманих на підставі спільного фінансування для утримання, реконструкції, реставрації, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення багатоквартирного будинку. Одразу хочу зазначити, що тут не обійтися без відповідної програми, яка, до речі, в Хмільнику відсутня.

Також варто зазначити, що такі кошти можуть бути отримані на умовах спільного фінансування. Тобто щось з бюджету, а щось – мешканці. Але, чи завжди мешканці в змозі «викласти» кругленьку суму для такого спів фінансування, причому – одним платежем? Не завжди, і не всі. Вихід тут міг би бути в створенні об’єднанням ремонтного та резервного фондів. Кошти до таких фондів поступали б у вигляді відсотків від внесків (квартплати) мешканців і використовувалися за потреби. На практиці це виглядало б приблизно так: мешканці відраховували б до фонду, наприклад, по 10 гривень щомісяця. За кілька років там набігла б досить кругленька сума, яка потім і слугувала б отим спів фінансуванням з боку мешканців. Це б зменшило навантаження на кожного співвласника, бо легше сплачувати щомісяця по 10 гривень, ніж одразу 5 000 гривень, а також слугувало б вагомою гарантією для міського бюджету, що кошти мешканців таки надійдуть, як спів фінансування. Досить цивілізований механізм, але одразу хочу зазначити, що в Хмільнику, навіть в діючому ОСББ, ніколи не був застосований. Чому – питання не до мене, але чи зможуть цією можливістю скористатися новостворені ОСББ, якщо ні практики, ні нормативної бази в Хмільнику не напрацьовано?

Наступне джерело – це пасивні доходи, тобто відсотки банку за залишками на банківських рахунках. Начебто все зрозуміло і ОСББ без проблем могло б скористатися таким видом доходу, але, знову ж таки, різні банки нараховують різні відсотки, а деякі навіть мають окремі програми обслуговування для неприбуткових організацій, якою є ОСББ. І хтось має роз’яснити керівництву ОСББ, де краще розмістити кошти і яким чином це краще зробити. І найголовніша умова, щоб таку інформацію можна було отримати в одному місці, а не бігати з банку в банк.

Ще одне джерело доходу – це доходи від діяльності заснованих об’єднанням юридичних осіб, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання. Цей вид доходу потребує досить детального аналізу, який ґрунтуватиметься на виборі діяльності такої юридичної особи, вивчення попиту щодо послуг, які вона надаватиме, а також вирішення питань створення та реєстрації. Знову ж таки без сторонньої інформаційно-консультативної та методичної допомоги новостворене ОСББ не зможе скористатися такою можливістю поповнити свій бюджет.

І останній вид доходів ОСББ – це кошти, отриманих з інших джерел, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання. Для прикладу, це можуть бути грантові кошти, отримані від вітчизняних та міжнародних донорів. Раніше, і зараз також, багато донорів оголошували грантові конкурси саме для ОСББ. Але чи багато хто з потенційних керівників ОСББ знають про такі можливості? Чи багато з них вміють готувати грантові заявки? Чи має хтось досвід адміністрування проектів та підготовки звітності? На жаль, відповідь очевидна.

Отже, проблем і невивчених питань дуже багато. І їх потрібно вирішувати якнайшвидше. Як на мене, то вирішення цих питань і є створенням умов для розвитку ОСББ в місті. Бо скільки не говорили б мешканцям, що ОСББ – це дуже добре, ці проблеми самі не вирішаться. І мешканці багатоквартирних будинків, які наважаться створити в місті ОСББ, обов’язково стикнуться з ними. То ж на міську владу в таких умовах покладається обов’язок максимально мінімізувати всі ризики – в цьому й полягатиме сприяння створенню та діяльності ОСББ.

На завершення, опираючись на все вищевикладене, наважуся перерахувати першочергові заходи, які, на мою думку, потрібно виконати, щоб умови для створення та діяльності ОСББ в Хмільнику покращилися. Отже:

• зобов’язати КП «Хмільницька ЖЕК» провести інвентаризацію наявності технічної документації на всі багатоквартирні будинки, балансоутримувачем яких воно є. Якщо документація є не на всі будинки і не в повному обсязі, то варто розпочати роботу по відновленню документації за власні кошти ЖЕКу або за рахунок міського бюджету. А для цього потрібно передбачити такі видатки і в відповідній програмі, і в міському бюджеті;


• розробити чіткий, зрозумілий і прийнятний для всіх сторін механізм передачі коштів з рахунків КП «Хмільницька ЖЕК» на рахунки ОСББ;


• розробити Методичні рекомендації щодо перерахунку боргів членів ОСББ на обсяги можливої виконаної ними роботи та рекомендувати їх до застосування новоствореними ОСББ;


• продовжити мораторій на відчуження вбудованих приміщень, які знаходяться в багатоквартирних будинках;


• чітко визначити прибудинкові території конкретного будинку;


• розробити та затвердити технічну документацію на земельні ділянки (прибудинкову територію);


• розробити та затвердити Порядок передачі прибудинкової території у власність ОСББ;


• вивчити питання щодо створення в Хмільнику «револьверного фонду», а також, якщо ідея виявиться цілком прийнятною для нашого міста, розробити відповідне Положення, створити власне, сам фонд та виділити кошти з бюджету на його функціонування;


• розробити Методичні рекомендації щодо створення ОСББ ремонтного та резервного фондів;


• розробити (або використати вже розроблену іншими інституціями) навчальну програму для управителів та бухгалтерів ОСББ;


• організувати ознайомчі візити фахівців управління ЖКГ та КВ та управління архітектури міської ради до міст України, де є успішні практики діяльності ОСББ, зокрема, до Вознесенська.

Ці та інші заходи мають стати основою для міської програми сприяння розвитку ОСББ. І саме їх реалізація стане запорукою створення в місті сприятливого середовища для розвитку ОСББ.

В свою чергу я, а також експерти нашої організації, висловлюємо готовність надавати посадовцям міської ради консультативну допомогу та гарантуємо свою участь, за потреби, в робочих групах з розробки відповідних програм та нормативно-правових актів.

Віталій ДОРОХ

Голова Ради

громадської організації «ПРАВО».